中古マンションを購入し、そのリフォーム費用を調べると、「水回りで100万〜300万円」「フルリフォームで500万〜1,000万円」あるいはそれ以上といった数字が見つかります。ただ、金額の幅が大きく、自分のだいたい場合はどれくらいかかるのか？と判断しにくいものです。
費用を決めるのは、大きく分けて2つです。ひとつは、どこまで手を入れるか。もうひとつは、既存の設備や配管、下地などの状態や、マンションごとの工事条件です。相場の数字は前者を中心とした目安で、実際の費用は後者によっても変わります。
この記事では、リフォーム内容ごとの費用の目安、予算ごとにできることの範囲の目安、同じ工事でも費用が変わる理由、そしてマンションならではの費用のかかり方を順に整理します。
リフォーム内容別に見る中古マンションのリフォーム費用の目安
まず、リフォーム内容ごとの費用の目安です。ここで示す金額は、一般的なグレードの設備を、同じ位置で入れ替える場合を想定しています。
水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）
| 工事内容 | 費用の目安 | 幅が出る主な理由 |
| キッチン交換 | 70万〜200万円前後 | 本体のグレード、レイアウトの変更をおこなうか |
| 浴室（ユニットバス交換） | 70万〜200万円前後 | ユニットバスのサイズとグレード、給湯器の交換の有無 |
| トイレ交換 | 15万〜50万円前後 | 便器の種類、床・壁の内装を一緒に張り替えるか |
| 洗面所 | 15万〜50万円前後 | 洗面台の幅と収納、床・壁の内装を含むか |
水回りの費用は、設備本体の価格に、既存設備の解体・撤去、取り付けと給排水・電気の接続、周辺の床や壁の補修を足したもので構成されます。カタログに載っている本体価格は全体の一部にすぎず、残りは工事の内容で決まります。
浴室には、マンションならではの事情があります。マンション用のユニットバスは「1216」「1317」のように、内寸を表す規格サイズで選びます。既存の浴室の広さや、天井付近を通る梁の位置によって入るサイズが決まるため、希望どおりのサイズや商品を選べないことがあります。給湯器も同時に交換する場合は、15万〜20万円ほどが別途かかるのが一般的です。
キッチンは、今と同じ位置・同じ向きで交換するのか、壁付けから対面式に変えるのかで工事の範囲が大きく変わります。向きを変える場合は、排水や換気ダクトの経路を作り直す必要があり、表の金額を超えることが多くなります。
内装（床・壁・天井・建具）
内装は、住戸全体で行うか部屋単位で行うかによって総額が変わります。目安としては、70㎡前後の住戸で床を全面的に張り替える場合は70万〜90万円程度、壁と天井のクロスを全面的に張り替える場合は数十万円規模になります。これに室内ドアや収納扉などの建具交換を加えると、その分が上乗せされます。
マンションの床材は、管理規約で定められた遮音性能を満たすものしか使えません。そのため、戸建て向けのフローリングの単価をそのまま当てはめることはできません。この点は後ほど詳しく説明します。
間取り変更・フルリフォーム（スケルトンリフォーム）
和室をなくしてリビングと一体にするといった部分的な間取り変更は、壁の撤去だけで終わるわけではありません。畳とフローリングの段差の解消、床下地の調整、照明やコンセントの配線の変更、撤去した壁の跡の補修などが伴うため、壁を1枚取るだけでも工事の項目は複数にわたります。
住戸全体に手を入れる場合は、2つの方法があります。
| 方法 | 内容 | 70㎡前後での費用の目安 |
| フルリフォーム | 既存の下地を活かしながら、内装と設備を一新する | 500万〜900万円前後 |
| スケルトンリフォーム | 構造躯体だけを残して解体し、配管・下地から造り直す | 850万〜1,300万円前後（㎡単価12万〜18万円程度） |
スケルトンリフォームは、見えない配管や下地まで更新できる一方、解体と造作の量が増えるため費用は大きくなります。面積が広がるほど総額は上がりますが、㎡あたりの単価はやや下がる傾向があります。
なお、壁で建物を支える壁式構造のマンションでは、住戸内に撤去できない壁があるため、間取り変更が制限される可能性があります。柱と梁で支えるラーメン構造のほうが一般に自由度は高いですが、どちらの構造かは図面や管理組合への確認で判断します。
予算別に見る「できること」の目安
前のセクションの目安を組み合わせると、予算ごとにできることの範囲が見えてきます。ここでは、それぞれの予算で「何ができて、何が難しいか」を整理します。
100万円前後
1〜2か所の交換が中心になります。たとえばトイレと洗面台の交換、または住戸全体のクロス張り替えなどです。浴室かキッチンのどちらか一方の交換も、標準的なグレードであれば視野に入ります。
一方で、水回りを複数まとめて交換したり、床を張り替えたりするには不足します。「気になる部分を1つずつ直す」段階の予算です。
300万円前後
浴室・洗面所・トイレの3か所をまとめて交換できる価格帯です。前述の目安を足すと100万〜250万円程度になるので、残りの予算で一部の部屋のクロスや床を張り替えることもできます。あるいは、キッチン交換と内装の一部という組み合わせも考えられます。
ただし、ここに和室をなくすなどの間取り変更を加えると、予算を超えやすくなります。間取り変更は床や配線の工事を伴うため、設備交換とは別の費用として見込む必要があるからです。
500万円前後
キッチンを含む水回り4か所の交換と、LDKを中心とした床・クロスの張り替えが現実的な範囲です。設備を標準的なグレードでそろえれば、住戸の印象は大きく変わります。
「水回りをすべて新しくして、床と壁紙も替えたい。できれば和室もリビングにつなげたい」という希望は、この価格帯にかかることが多いです。どこまで届くかは、設備のグレードと、後述する物件の条件によって変わります。
1,000万円前後
住戸全体の内装と設備を一新するフルリフォームが十分に視野に入ります。間取り変更も組み込みやすくなります。
スケルトンリフォームの場合は、70㎡前後の住戸でちょうど境目になる価格帯です。配管の全面更新や、水回りの大きな移動を伴うと、この予算を上回るケースが多くなります。
どの価格帯でも、ここに示した内容は「物件の条件が標準的な場合」の目安です。同じ予算でも届かないことがある理由を、次のセクションで説明します。
同じ工事でも費用が変わる理由
築年数と、解体して初めて分かる部分
築年数が経つほど、床下や壁の中にある給水・給湯管、排水管、下地材の傷みが進んでいる可能性が高くなります。築年数の古いマンションでは、錆びやすい鋼管が給水管に使われている場合もあります。
こうした部分の多くは、床や壁を解体してから初めて状態が分かります。事前の現地調査で点検口などから確認できる範囲はありますが、すべてを把握することはできません。解体後に配管の交換や下地の補修が必要と分かれば、そのぶん費用が追加されます。
このため、築年数が古い物件ほど、見積もり額とは別に予備費を見込んでおくのが現実的です。予備費の割合は物件の状態や工事範囲によって変わるため、見積もりの段階でリフォーム会社に相談しておくと安心です。
設備・建材のグレード
同じ「キッチン交換」でも、シリーズ、扉の素材、ワークトップの素材、食洗機などのオプションによって総額は数十万円単位で変わります。床材やクロスも、選ぶ製品によって単価が変わります。
予算を調整するときは、毎日使って満足度に直結する部分にお金をかけ、それ以外は標準仕様にするといった配分が有効です。すべてを一段階ずつ下げるよりも、優先順位をはっきりさせたほうが、同じ金額でも満足度は高くなります。
工事をまとめるか、分けるか
水回りを一度にまとめて工事すると、解体、養生、職人の手配、管理組合への申請がすべて1回で済みます。数年おきに1か所ずつ工事すると、そのたびにこうした共通の費用が発生します。
総額が同じ規模でも、まとめたほうが1か所あたりの費用は抑えやすくなります。予算に余裕がない場合でも、「今回はここまで、次はここ」と分けるより、優先度の低い部分のグレードを下げて一度に済ませるほうが有利になることがあります。
リフォームの内容によっては、国や自治体の補助金を利用できる場合があります。対象となる工事や申請の条件は、補助金についての記事で詳しく解説しています。
- 【2026年】松戸市のリフォーム補助金を解説｜窓・耐震・省エネで使える制度と国との併用
- みらいエコ住宅2026事業‐2026年リフォームで使える補助金を詳しく解説！
- 『先進的窓リノベ2026事業』を徹底解説。窓リフォームで最大100万円の補助！
マンションならではの制約と、費用への影響
中古マンションのリフォームで最も見落とされやすいのが、ここで説明する費用です。戸建てにはない制約が、工事の内容と費用の両方に影響します。
専有部分と共用部分
マンションには、住む人が自由にリフォームできる専有部分と、住民全体で管理する共用部分があります。どこまでが共用部分かは管理規約で決まりますが、一般的には**玄関ドア、窓サッシ、バルコニー、上下の階をつなぐ配管（縦管）**が共用部分とされることが多いです。
そのため、「窓が古くて寒いのでサッシごと替えたい」と思っても、個人の判断で交換することはできません。断熱性を高めたい場合は、既存の窓の内側にもう一枚窓を取り付ける内窓で対応するのが一般的です。玄関ドアも同様に、交換できない場合は室内側の塗装やシートの張り替えといった方法になります。
床の遮音規定（直床か二重床か）
マンションの床リフォームでは、管理規約で床材の遮音性能が指定されていることが多いです。「LL-45」のような等級で表され、数値が小さいほど遮音性能は高くなります。規約に合わない床材は使えないため、工事の前に必ず確認が必要です。
床の構造には、コンクリートの上に直接仕上げ材を張る直床と、コンクリートの上に脚を立てて床を浮かせる二重床があります。
直床の場合は、遮音材が一体になったフローリングなど、使える床材が限られます。こうした床材は歩いたときにやや沈むような感触があり、デザインの選択肢も絞られます。
二重床の場合は、床下に空間があるため配管を通しやすく、床材の選択肢も比較的広くなります。ただし、床を支える下地ごと造り直すとなると、そのぶん費用は大きくなります。
どちらの構造かによって、床の工事費と、後述する水回りの移動のしやすさが変わります。
水回りの移動と、配管・排水勾配
キッチンを対面式にしたい、浴室の位置を変えたいといった希望は、中古マンションのリフォームで最も費用が読みにくい部分です。
排水管には、水を流すための勾配が必要です。一般に1/50〜1/100程度の傾きをつけるため、共用の縦管から離れるほど、排水管の始点を高くしなければなりません。床下の空間に余裕がない場合は、床を上げて対応することになり、室内に段差が生じたり、天井が低くなったりします。空間がどうしても足りなければ、移動そのものができないこともあります。
移動できるかどうか、できる場合にどれだけ工事が増えるかは、床下の高さ、縦管の位置、既存の配管ルートによって変わります。図面だけでは判断しきれないことも多く、現地で床下の状況を確認してから判断するのが確実です。
搬入・養生・工事申請
マンションでは、工事を始める前に管理組合への工事申請が必要です。申請から承認までに一定の期間がかかるほか、近隣住戸への事前の告知も求められます。申請が承認されるまで着工できないため、入居日から逆算したスケジュールに影響します。
工事中は、エレベーターや共用廊下を傷つけないための養生が必要で、その費用が見積もりに含まれます。また、作業できる曜日や時間帯が規約で決められていることが多く、たとえば平日の日中のみといった制限があると、そのぶん工期が延びます。
大型の部材にも注意が必要です。キッチンの天板やユニットバスの部材などがエレベーターに入らない場合は、階段での手運びや部材の分割が必要になり、搬入費用が加算されることがあります。
購入前・入居前・住みながらで変わる予算の考え方
同じ工事内容でも、リフォームをどの段階で行うかによって、費用の考え方は変わります。
購入前（物件を探している段階）
物件価格が安くても、傷みが進んでいて手を入れる範囲が広ければ、リフォーム費用を含めた総額は高くなります。そのため、物件を比べる段階では、その物件ならどこをどの程度リフォームする必要があるのか、あるいはしたいのかを確認しておくことが大切です。
内覧の際は、キッチンや浴室などの設備の古さや傷み具合、床や壁の状態、希望する間取りとの違いを見ておきます。「水回りはすべて交換が必要そう」「内装は壁紙の張り替えで足りそう」といった程度でも、物件ごとに書き留めておくと比較がしやすくなります。
購入する物件が決まれば、そのメモや間取り図をもとに、リフォーム会社へもある程度具体的な相談がしやすくなります。相談することで、おおまかな費用感もつかみやすくなります。物件価格とリフォーム費用を合わせた総額で判断することで、購入後に予算が足りなくなる事態を避けやすくなります。
購入費用とリフォーム費用をまとめて住宅ローンで借りる方法もあります。利用できるかどうかは金融機関によって異なるため、早い段階で確認しておくと資金計画が立てやすくなります。
購入後・入居前
家具や荷物がない状態で工事ができるため、費用面で最も有利なタイミングです。作業の効率が良く、複数の工事をまとめて進めやすくなります。
注意したいのは、引き渡しから入居までの期間です。管理組合への申請期間と工期を合わせると、希望の入居日に間に合わないことがあります。引き渡しの日程が決まった時点で、リフォーム会社とスケジュールを共有しておくことが大切です。
住みながらのリフォーム
すでに住んでいる住戸をリフォームする場合は、生活しながら工事を進めるために、工程を分けて部屋ごとに作業することになります。そのぶん工期は延び、養生や片付けの手間も増えるため、入居前に比べて費用がかさみやすくなります。
浴室やキッチンを同時に工事する期間は、生活への影響が大きくなります。工事の範囲が広い場合は、仮住まいの費用と、住みながら工事を進めることによる負担を比べて判断します。
見積もりを比べるときに差が出やすい項目
複数の会社から見積もりを取ると、総額に差が出ることがあります。その差は、設備の価格よりも、次のような項目の扱いから生まれていることが少なくありません。
- 諸経費：現場管理費や交通費などをまとめたもので、計上の仕方は会社によって異なります
- 廃材処分費：解体で出た廃材の処分費用が含まれているか
- 養生費：共用部分の養生が含まれているか
- 管理組合への申請：書類作成や申請の代行が含まれているか
見積書に「〇〇工事一式」と書かれている場合は、その中に何が含まれているかを確認しましょう。総額だけを比べて安いほうを選ぶと、必要な工事が含まれておらず、後から追加費用が発生することがあります。同じ工事範囲で比べているかを確認することが、見積もり比較の前提です。
まとめ
中古マンションのリフォーム費用は、「どこまで手を入れるか」と「そのマンション固有の条件」の2つで決まります。この記事で紹介した金額は、あくまで条件が標準的な場合の目安です。
実際の費用は、配管や床の構造、管理規約の内容、解体して分かる劣化の状態、そしてご希望の内容によって変わります。「自分の場合はいくらになるのか」を知るには、現地で状態を確認したうえでの見積もりが欠かせません。
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