こんにちは。愉くらしリフォームの大功です。

この記事では、

• 敷地内に新たに建物を建てる際の手続き（確認申請）
• 法律上の注意点

などについて解説していきたいと思います。

昨今は小屋のキットなども販売されているので、ちょっとしたものであればDIYで小屋や離れを増築される方も増えているようです。しかし、建物を建てる以上は建築物となるため、法律や条例で規制される点もありますので参考になればと思います。

参考：約６畳の増築の際の費用の目安についてはこちらの記事もご参照下さい。

知っておきたい小屋・離れを増築する際の法規制

ご存知可と思いますが、建築物を建てる際には建築基準法で定められたルール－に則って建てる必要があります。自宅の敷地内で小さな建物であれば自由に増築できるかというとそうではありません。

ですので、小屋や離れを増築する際にも建築基準法で定められた法規に従う必要があり、違反すると施工業者だけでなく、施主様もペナルティを受けることになるので知っておく必要があります。

一つの敷地内には一つの建物しか建てられないという原則

意外かもしれませんが、建築基準法には「一つの敷地内には一つの建物しか建ててはいけない」という決まりがあります。これを「一建築物一敷地の原則」と言います。

そう言われてしまうと、「すでに母屋としての住居がある場合、同じ敷地内に小屋や離れを建てることはできないのでは？」と思われるかもしれませんが、ここでポイントとなるのは建物とは何を指すのかということです。

建物とは何を指すのか？

ここで指す建物とは、生活するための用途を満たしている建物のことを指します。生活の用途を満たしている建物とは何を指しているのかを具体的に言うと、キッチン・トイレ・浴室がある建物のことになり、この3つ（キッチン・トイレ・浴室）がある建物を「用途上可分」と言います。

対して、この3つ（キッチン・トイレ・浴室）が無い建物のことを「用途上不可分」と言いますが、この場合は、ここで言う建物には該当しません。したがって、この場合同じ敷地内に増築をしても良いということになっているのです。

なお、用途上可分と用途上不可分については下の表の通りです。

	ポイント	どんなものが当てはまるか
① 用途上可分	キッチン、トイレ、浴室の全てがある建物	完全に生活を分けた二世帯住宅としての離れ
② 用途上不可分	キッチン、トイレ、浴室のいずれかが無い建物	仕事部屋としての小屋・離れ 趣味部屋としての小屋・離れ 店舗や教室を目的とした小屋・離れ

ですので、ほとんどの小屋や離れの場合は「② 用途上不可分」に該当すると思いますので、同じ敷地内でも増築できるということになります。

逆に、完全に生活を分けた二世帯住宅を目的として増築する場合は「① 用途上可分」に該当するため、同じ敷地内には増築できないということになります。

それでも敷地内に二世帯住宅を増築したい場合は？

それでは、「① 用途上可分」に該当する建物を同じ敷地内に二世帯住宅として離れを増築したい場合はどうすれば良いのでしょうか。
この場合は、適切な手続きを行うことで敷地内に二世帯住宅を離れとして増築することが可能になります。具体的には、敷地を2つに分ける手続きをすることになりますが、その方法は次の2つになります。

敷地の分け方	方法	申請場所
分割	建築確認申請上の手続き。確認申請時に提出する図面上で敷地を分ける。	市町村の建築指導課など
分筆	登記上の手続き。敷地を2つ以上に分けた上で、各土地の所有者を登記する。	法務局

尚、敷地を2つに分けるという意味では、分割、分筆とも同じですが、その違いは登記簿上でも土地が分かれることになるかどうかの違いです。

• 分筆：登記簿上では別の土地として登記される。
• 分割：登記簿上では同じ土地のままで、それぞれの土地が建築基準法の基準を満たした建物を建築できる。

ただし、市街化調整区域では分筆できない場合や、分筆も分割もできない場合もありますので、離れの建築を検討する段階で調べておく必要があります。

建ぺい率と容積率は基準以内かどうか

建ぺい率、容積率とは、一言でいえば「この土地にはこのサイズまでの建物なら建ててもいいですよ」という指標のことです。

まず建ぺい率ですが、これは敷地面積に対する建物面積の割合のことを言います。お住まいの地域により建ぺい率は異なっていて、例えば建ぺい率が60％と定められている地域では、敷地内の全ての建物の面積を合わせて60％以内に収まっていなければならないということです。

【例：建ぺい率60％の場合】
敷地面積が100㎡なら、そこに建てられる建物面積は60㎡以内でなければなりません。

次に容積率についてです。容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合のことを言います。建ぺい率と同じようにお住まいの地域によって異なりますが、定められた範囲内で建築しなければならないという点は同じです。

【例：容積率110％の場合】
敷地面積が100㎡なら、そこに建てられる建物の延床面積（母屋と小屋・離れの合計）は110㎡以内でなければなりません。

土地が防火地域・準防火地域にある場合は

防火地域や準防火地域とは、都市計画法において「市街地における火災の危険を防除するために定める地域」として指定されているエリアになります。

これら防火地域や準防火地域にある場合、建物の構造や材料に一定の条件が付けられます。また、防火地域・準防火地域には住宅の延焼ラインというものが定められています。

延焼ラインについて詳しくは割愛しますが、簡単に説明すると「隣地や接する道路で火災が発生した際に火が燃え移る可能性がある範囲」のことを言い、建物の1階部分であれば、隣地境界線や接する道路中心線から3mといった定めがあります。

また、延焼ラインの外側にある部分については、窓やサッシを防火仕様にしたり、外壁を防火構造にする必要があるため、その分建築コストが増えてしまうことに繋がります。

その他、建物の高さと境界線の規定など

自分の所有する敷地だからといって、建物を希望する大きさで好き勝手に建てられるかというと、ここまで解説してきたように、そんなことはありません。

上記以外にも、建築基準法によって、前面道路や隣地の採光、通風を確保するために、建物の高さを制限する斜陽制限や北側斜線、隣地境界線との距離などさまざまな決まりがあり、それらをすべてクリアする必要があります。

施工業者を選ぶ際に、これらのことも含めてしっかりとサポートしてくれる業者を選ぶことが大切です。

小屋・離れ増築の際の建築確認申請について

建築確認申請とは、建築する建物が建築基準法や各種条例に沿っているかの審査を受けるために新築や増築をする際に行う手続きになります。
小屋や離れを増築する場合、床面積が増えることになるため原則として確認申請が必要となります。ただし、次の場合は確認申請は不要になります。

床面積が10㎡以下の場合は確認申請が不要

増築する建物の床面積が10㎡以下で次の条件を満たす場合、建築確認申請は不要となります。

• 都市計画区域外の場合
• 防火地域や準防火地域でない場合

※ただし、建築確認申請が不要な場合でも、建築基準法や条例を遵守して増築をするということは変わりません。

小屋や離れ増築の際に固定資産税は増える？

増築することで建物の床面積が増えるため、基本的には固定資産税も増えるということになります。
固定資産税がどれくらい追加されるのかは、固定資産税評価基準に基づいて評価額が算定され、この評価額に標準課税率となる1.4％を掛けて求められます。

なお、住宅（建物）に課税させる固定資産税については、築年数が浅い場合は、軽減措置もありますので、実際にどの程度の税額になるのかについて、詳しくは施工するリフォーム会社や工務店に相談しましょう。

小屋・離れ増築の際のポイント まとめ

小屋や離れを増築する際の法規制などについて解説してきました。

昨今では、テレワークの普及なども追い風となり自宅敷地内に造る第3の場所としても小屋や離れは人気があるのではないでしょうか。また、建築方法についても、小さなものであれば、業者に依頼という選択肢だけでなく、ネット上でDIY向けのキットも販売されていることで、より手軽感を増しているという面もあるかと思います。

しかし、建築物である以上は、一般的な住宅同様にさまざまな法律や条例に沿って建てる必要があり、違反するとペナルティを課されるリスクも伴います。

敷地内に建築を計画している小屋や離れが適法かどうかは、建築の専門家以外には判断が難しいところもありますので、まずは専門家に相談をして、どのような小屋や離れを建てられるのかを確認しながら検討していくことをおすすめします。

愉くらしリフォームの大功では木造建築・木造リフォームを得意としています。増築に関する相談も多く受けていますので、増築に関するさまざまなご相談やご要望についてのアドバイスが可能です。千葉県松戸市、市川市のお客様はぜひお気軽にご相談ください。